Aさんは、相続財産として更地(相続評価1億円)とその他の財産1億円の合計2億円を有しています。「銀行から5千万円の借入をしてアパートを建てる」土地の有効活用を検討していますが、実際に効果はあるのでしょうか?
【前提条件】
・不動産贈与から1年後と10年後に相続が発生する場合を想定する
・法定相続人 配偶者1名、子2名
・土地1億(路線価50万円×200㎡、借地権割合0.7、借家権割合0.3)
・アパートの宅地は貸付事業用宅地等の特例の対象とする
・ローンの返済方法 元利均等20年返済、年利2%、元利合計年間返済額302万円
・年間家賃収入600万円、税引前利益180万円
・建物の取得費5,000万円(固定資産税評価額3,000万円)
・建物の耐用年数20年、年間減価償却250万円
・法定相続分により相続するものとし、一次相続時には配偶者の税額軽減を適用するものとする

単位:万円

No.項目対策前対策後1年目対策後10年目備考
土地10,00010,00010,000
その他の財産10,00010,20411,842家賃収入により増加
アパート建物4,7502,500原価焼却後薄価
アパート建設借入金△4,795△2,755返済後残高
純資産合計20,00020,15921,587①+②+③-④
一次相続税△1,350△433△763Aさんの相続時
二次相続税△770△153△405Aさんの妻の相続時
税引後相続財産17,88019,57320,419⑤-⑥-⑦
【アパート建築の効果】
上記のケースではアパートを建てることで、1年目で仮に相続が発生した場合は合計で1,693万円、10年目で2,539万円の効果が生じます。
効果のポイント対策後1年目対策後10年目備考
上記⑤の純資産合計20,15921,587土地有効活用により2億円から増加した相続財産
アパート建物の相続税評価額への減額調整△2,650△400①建物=5,000万円-(250万円×経過年数)

②貸家=固定資産税評価額(3,000万円)×0.7

③減額=①-②

アパート建設による貸家建付地評価と小規模宅地等の特例適用△6,050△6,050貸家建付地=10,000万円×(1-0.7×0.3)

小規模宅地等評価=7,900万円ー(7,900万円×0.5)

相続税の課税遺産額11,45915,137対策により20,000万円が左の金額に圧縮される